Obligaciones del Administrador de Propiedad Horizontal

una mujer administradora de un consorcio atiende a dos propietarios para obligaciones del administrador de propiedad horizontal

Por un lado, existen obligaciones del Administrador de Propiedad Horizontal estipuladas por el Reglamento de Propiedad Horizontal. El inciso r) del Art. 2056 del Código Civil y Comercial establece la obligatoriedad de designar en este reglamento al Administrador y cuáles son sus facultades y obligaciones.

Por otro lado, el Art. 2067 hace una larga enumeración de derechos y obligaciones impuestos al administrador.

Antes de precisar sus obligaciones es necesario dar el concepto previo de este órgano. El Administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Es designado y removido por la Asamblea, pudiéndose en este caso llevarlo a cabo sin expresión de causa.

Al solo efecto enunciativo diremos que:

Son obligaciones del Administrador de Propiedad Horizontal:

  • convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
  • ejecutar las decisiones de la asamblea;
  • atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
  • practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
  • rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
  • nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
  • cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
  • mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
  • llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
  • en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
  • notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
  • a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
  • representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

Para concluir cabe tener presente que en virtud del Art. 160 cabe la responsabilidad del administrador en forma solidaria e limitada frente a la persona jurídica del Consorcio, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.

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