¿El Consejo de Propietarios responde con sus bienes?

reunión de consejo para artículo sobre si el consejo de propietarios responde con sus bienes

Para responder a la pregunta sobre si el Consejo de Propietarios, responde con sus bienes en caso de que hubiera algún tipo de daño resarcible imputable al Consorcio o al Administrador; es necesario analizar la figura del Consejo de Propietarios bajo la órbita del Código Civil y Comercial y sus precedentes de costumbre.

Todo teniendo en cuenta que el Consejo de Propietarios es uno de los tres órganos de la Persona Jurídica del Consorcio de la Propiedad Horizontal. Y precisamente, analizando su función se deducirá la respuesta a la pregunta.

Por empezar el inciso f) del Art. 148 inciso del Código Civil y Comercial reconoce que el Consorcio de Propietarios es una Persona Jurídica Privada.

Partiendo de lo anterior resulta que las personas jurídicas, en virtud del Art. 1763 del Código Civil y Comercial responden «por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con ocasión de sus funciones». Es sumamente claro el artículo, en cuanto la responsabilidad le compete a persona jurídica siempre y cuando los daños provocados por quienes la administran sean hechos en ejercicio o con ocasión de su funciones.

Ahora bien, quien administra la persona jurídica del consorcio es el Administrador, órgano ejecutivo y representante del consorcio por antonomasia (Art. 2065 del Código Civil y Comercial), entonces: Por un lado el Consorcio responderá por los daños que provoque su Administrador en ejercicio o con ocasión de sus funciones (Responderá el Consorcio y no el Consejo de Propietarios). Y por el otro lado el Administrador responderá frente a la persona jurídica del Consorcio, sus miembros o terceros por los por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión (Art. 160 del Código Civil y Comercial)

Cabe detenerse aquí para decir que estamos hablando de «Administradores» de la persona jurídica del Consorcio y nunca de otros órganos consultivos y deliberativos como la Asamblea o de consulta y contralor como lo es el Consejo de Propietarios.

Aunque, entiendo cabe una excepción que no eximiría al Consejo de Propietarios de responsabilidad tanto frente a terceros como frente a la misma persona jurídica del Consorcio y es el caso de acefalía de la administración. En tal supuesto, visto que el inciso d) del Art. 2064 establece como función excepcional el ejercicio de la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador hasta el nombramiento de un nuevo administrador (el consejo de propietarios tiene la obligación de convocar a asamblea dentro de los 30 días de la vacancia para el nombramiento).

Durante este único y exclusivo lapso, como el Consejo de Propietarios ejerce la Administración provisoria del consorcio, sería responsable frente a terceros como frente al Consorcio por los daños causados. En tal caso a la pregunta sobre si el Consejo de Propietarios responde con sus bienes corresponde un sí excepcional y condicional.

Para el supuesto caso que alguien se preguntara si el Consejo de Propietarios responde con sus bienes por irregularidades del administrador en el manejo de los fondos u otras cuestiones, debo decir que en principio el Consejo de Propietarios no tendría responsabilidad, excepto prueba en contrario, pues su función es de contralor y no de administrador a quien le compete la responsabilidad prevista en el Art. 160 del Código Civil y Comercial en tanto estipula: «Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión».

Cabe acotar al final que el Consejo de Propietarios puede no existir en un Consorcio (el Art. 2064 del Código Civil y Comercial solamente faculta su nombramiento) y que la intención de la Ley no es darle al Consejo facultades ni responsabilidades del administrador, sino que es la de reconocer positivamente una figura que ya existía en la costumbre de muchos edificios sujetos a la propiedad horizontal y estaba prevista en tantos otros reglamentos.

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